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9 Elementos a Solicitar en la Compra de un Edificio de Oficinas

Oct 19, 2015


Matt Santomarco

(photo gracias a Matt Santomarco: www.santomarco.com)

9 Elementos a Solicitar en la Compra de un Edificio de Oficinas

Por: Craig Watrous 

El mercado comercial de bienes raíces en Colorado continúa siendo candente. Pensamos que esta lista de 9 elementos que un Comprador debería solicitar al adquirir un edifico de oficinas puede ser de utilidad para potenciales compradores. Algunos de éstos son conceptos contractuales contra los documentos físicos. La adquisición de un edificio de oficinas es una transacción complicada y llena de matices. Esta lista ciertamente no es exhaustiva pero abarca algunos elementos que ocasionalmente se pasan por alto en este tipo de transacciones. 

1. Arrendamientos Existentes:

            El Comprador debe tener derecho a examinar los arrendamientos existentes sobre la propiedad. El Comprador necesita suficiente tiempo para revisar dichos arrendamientos y en algunas circunstancias, pudiera  solicitar la facultad de hablar con algunos de los arrendatarios. Si estos contratos de arrendamiento contienen términos inaceptables, mantenga la facultad de terminar el acuerdo.

2. Verificación de la Lista de Arrendatarios:

            El Vendedor debe proporcionar una verificación firmada de la lista de arrendatarios existente sobre la propiedad, comprobando que el canon de alquiler recaudado es realmente consistente con los términos del contrato de arrendamiento. 

3. Asignación de Contratos de Arrendamiento:

            Todos los contratos de arrendamiento, así como los depósitos de seguridad y garantías relacionados, deben ser asignados por el Vendedor al Comprador. 

4. Crédito para Alquiler Pagado por Anticipado:

            El Vendedor debe proporcionarle al Comprador un crédito por cualquier canon de alquiler pagado por anticipado y otros gastos pagados por los arrendatarios de la propiedad. 

5. Constancia de Arrendamiento:

            El Vendedor debe proporcionar constancias de arrendamiento de cada uno de los arrendatarios de la propiedad. Esto debe verificar/revelar litigios existentes con los arrendatarios. 

6. Contratos de Servicio:

            Solicite copias de todos los contratos de servicios existentes relacionados con la propiedad. Revise los términos y condiciones para determinar si tales contratos de servicio pueden ser asignados y si el Comprador realmente desea que se le asignen. 

7. Descripción de la Propiedad:

            El Vendedor debe proporcionar una descripción detallada de la propiedad, incluyendo todas las mejoras del arriendo y propiedad personal. 

8. Investigación de Títulos de Propiedad:

            Siempre es buena idea realizar una investigación temprana sobre el título de propiedad durante el proceso de negociación de la compra de un inmueble de oficina. Evidentemente, una póliza del título de propiedad será emitida en relación con la compra (este es un tema para futuras publicaciones del blog), pero previo a la emisión de la póliza del título de propiedad, solicite un O&E (según sus siglas en inglés) sobre la propiedad. Un O&E puede evidenciar ciertas señales de alerta que deben abordarse antes de cerrar el contrato, tales como, servidumbres y otros gravámenes sobre la propiedad. 

9. Derecho a Demandar al Vendedor por Previo Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento:

            Conserve siempre el derecho a demandar al Vendedor por daños derivados del incumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento antes de la fecha de firma de éste.

Éstas son sólo algunas de las áreas claves que un Comprador debe considerar al adquirir un edificio de oficinas. No permita que la negociación se convierta en una situación de cuidado para el Comprador. Infórmese sobre la propiedad tanto como sea posible antes de la firma del contrato. Espero que esto les haya proporcionado algunos elementos para la reflexión.

(Mallon Lonnquist Morris & Watrous, LLC, es un bufete de abogados de derecho empresarial, laboral, bienes raíces y litigio. Craig T. Watrous es un abogado de bienes raíces de Colorado y socio de MLMW, con sede en Denver, Colorado. Craig representa regularmente a clientes de ambas partes en las compras de bienes raíces. Craig puede ser contactado en cwatrous@mlmw-law.com).

 



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